От «коммуналки» к «таунхаусу»: почему в Петербурге нужно больше помещений для промышленности

Импортозамещение и развитие локальных производств подстегнули спрос на недвижимость light industrial — малых производственно-складских объектов. По данным IPG.Estate, сейчас на этот сегмент приходится около 2% складского рынка Петербурга. В 2025 году прогнозируется ввод 98 тыс. кв. м, еще 150 тыс. кв. м построят в 2026-м.

Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали, почему сегмент выигрывает у старых помещений «серого пояса» и почему спрос на него будет расти.

Light Industrial можно назвать «коммуналкой» для бизнеса, пошутил генеральный директор ГК НСК Олег Абрамов. По существу, этот термин означает набор универсальных производственных помещений, нередко под одной крышей, полностью инженерно подготовленных, с централизованным инженерно-энергетическим обеспечением и возможностью дальнейшего расширения.

— У этих помещений универсальный формат под любое производство: заезжай и работай, — добавил эксперт. — В нашем проекте, например, есть как производственные, так и офисные помещения, которые можно объединять между собой. В комплекс входит управляющая компания, элементы инфраструктуры для резидентов: например, централизованная развозка персонала, столовая и так далее. Производственная часть — это максимально открытое пространство, где можно разместить любую конфигурацию из оборудования, станков, стеллажей. Это достигается достаточно большим шагом колонн — в нашем случае это 12 на 24 метра.

— Если продолжить аналогии с жильем, то я бы скорее ассоциировал light industrial с таунхаусами, — продолжил заместитель генерального директора ВТБ Девелопмент и руководитель индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков, — потому что в большинстве случаев это здание из отдельных блоков, которые соседствуют стенка в стенку. Как в таунхаусах есть отдельный вход, лужайка перед ним и место для парковки, так и здесь — обязательная парковка, подъезд, благоустроенное пространство перед входом.

По его мнению, формат стал популярен в связи с отложенным спросом, который эволюционировал и, наконец, дошел до реализации. Типовой «портрет» промышленного здания в массовом восприятии — это старое кирпичное сооружение, построенное до 90-х годов и не видавшее ремонта — потому и выглядит сейчас соответственно. А ведь стандарты и культура производства в нашей стране растут с начала 2000-х годов. Когда-то этот тренд задали международные компании, локализовавшие производство, постепенно его начали перенимать и российские предприятия.

— Мы это явно увидели на примере нашего индустриального парка «Марьино». В 2010-х годах он был привлекательным для международных компаний, а российские промышленники считали, что комфорт и полная инженерная подготовка площадки — это ненужная роскошь. Тогда все решала цена, — рассказал Паршуков. — Но когда встал вопрос о быстром развитии и размещении современного дорогостоящего оборудования, спрос развернулся в направлении качественных помещений. Стало очевидно, что в старом здании с текущей крышей, облупленной штукатуркой и изношенными энергосетями дорогой станок не поставишь. И уже с 2021 года мы увидели наплыв российских компаний, приобретающих у нас участки под строительство заводов нового поколения. Сейчас этот тренд дошёл и до малых предприятий, которые хотят переехать из промзон в современные помещения.

Среди тенденций последних лет эксперт отметил сокращение спроса на небольшие участки.

— Построить производственные здания площадью 5, 10, 15 тыс. кв. м — это нормально, а вот в здании в тысячу метров один «квадрат» обойдется слишком дорого, — пояснил Паршуков. — Маленькие объемы строительства ведут к большим затратам на единицу площади. Соответственно, для таких небольших компаний прекрасно подходит готовый продукт — уже построенное здание. Оно может быть универсальным по требованиям (нагрузке на пол, высоте потолка) и подходить большинству видов бизнеса. Именно такой формат предлагает light industrial

Директор компании «Колвэй-центр» Александр Перфильев отметил, что ключевой момент light industrial — универсальное использование.

— Если мы говорим про такие виды готового арендного бизнеса или инвестиционных проектов, как, например, торговые комплексы, это достаточно специализированные здания, — говорит он. — Любая ошибка с локацией или маркетингом — и оно опустеет, а по-другому его использовать крайне затруднительно. То же касается и складов. И вот light industrial как раз дает универсальность.

По словам эксперта, сейчас на рынке уже сложился современный формат light industrial, который, возможно, скоро станет неким эталоном: приживается понятие юнита, то есть блока, которым можно пользоваться, не пересекаясь с соседями. Общие лишь дорога и пункты охраны, а подключение к энергетике, ворота, отдельный вход, зона разгрузки у каждого персональные. Золотой стандарт light industrial — размер, подъезд и автономность. Все вместе будет снижать издержки их пользователей.

— Это могут быть как владельцы собственного бизнеса, так и инвесторы, приобретающих юнит под сдачу, — говорит Александр Перфильев. — Этот сегмент возник исключительно на запрос рынка. До этого люди пользовались старыми промышленными помещениями в «сером поясе» — вот это как раз и есть та самая «коммуналка» — разношерстные производства и склады, офисы и шоу-румы, проблемы с негибкой пропускной системой, доступом к складам во внеурочное время, недостаток энергетики и так далее, а ведь это все рост издержек. Формат light industrial пришел на рынок чтобы решить эти проблемы.

Александр Ситов, временно исполняющий обязанности председателя Комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт‑Петербурга, отметил: в городе на фоне политики импортозамещения увеличивается потребность в наращивании выпуска промышленной продукции во всех сегментах, что рождает спрос предприятий на готовые производственные площади. В связи с этим в 2024 году внесли изменения в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», чтобы появилась возможность предоставления земельных участков целевым образом для строительства объектов промышленной инфраструктуры.

— В городе также работает постановление Правительства Санкт-Петербурга № 581, которое определяет порядок присвоения, подтверждения и прекращения статуса инновационно-промышленного парка, технопарка Санкт-Петербурга, управляющей компании такого парка, — пояснил он. — Получение этого статуса позволяет собственникам парков обнулить свои налоги на землю и имущество.

Александр Перфильев также отметил разворот интереса города к подобному сегменту.

— В проекте Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) появился новый код классификации 6.12 — «Научно-производственная деятельность». Это и технологические, и агропромышленные парки, и бизнес-инкубаторы, — пояснил он. — Появление такой классификации как раз говорит о том, что и город видит в этом перспективу и уже дал законодательную основу для инвесторов и девелоперов, заложив на участках конкретную функцию.

Большой запрос на такой формат, по словам Александра Перфильева, обусловлен широким спектром интересантов: тех, кому кроме производства нужны и склады, и шоу-румы, и офисы.

— В городе такие объекты могут быть визуально интегрированы в городскую среду, не вызывая диссонанса — это здание с современной архитектурой, парковкой и озеленением, — добавил он. — В городской черте работникам удобнее добираться, а посетителям за счет хорошей локации и продуманной навигации не приходится плутать по огромной промзоне без тротуаров.

Олег Абрамов привел классический пример, поясняющий причину востребованности light industrial. Прежде всего это связано с санкциями.

— Например, условный производитель лопат для садовых, дорожных и других работ привычно заказывал металлическую часть лопаты в Китае, а черенок производил в России на своих станках, — рассказал он. — Когда начались перебои с платежами в Китай и несколько раз не получилось выполнить в том числе и госзаказ на поставку инвентаря для дорожных работ, он сам поехал в Китай, купил точно такой же станок для наконечников лопат и привез в Россию. И вот здесь под него уже потребовалось помещение для увеличения площади производства. То же и с медицинским оборудованием, начиная от зубных имплантатов, заканчивая хирургической техникой, — оно тоже ввозилось из-за рубежа, а в связи с санкционным давлением пришлось выпускать его здесь. Мощностей для этого не было, а когда появилось оборудование для производства, под него потребовались площади.

При этом эксперт подчеркнул, что дорогое высокоточное оборудование, очень чувствительное к температурным режимам и влажности, невозможно разместить в условном «Красном треугольнике» и на других бывших промплощадках. То же касается и требований к удалению отходов, к воздухообмену и водоочистке — требуется современное помещение класса А, которое позволяет установить необходимое, причем не только на полу, но и в неиспользуемой зоне под потолком — за счет его высоты.

— Разброс наших заинтересованных компаний и резидентов по сегментам варьируется от условной колбасы, то есть пищевого производства, до высокотехнологичных станков по металлопродукту, — подчеркнул Абрамов. — И концепция нашего проекта подразумевает именно продажу, а не сдачу в аренду.

— Мы тоже ориентируемся на продажу — здесь более надежный спрос и более быстрая окупаемость, нежели при аренде, — продолжил Александр Паршуков. — Что касается потенциальных клиентов, то в индустриальном парке «Марьино» интересанты самые разные: от пищевых производств до химии. Имеет значение только масштаб компании и ее потребность в расширении производства, в переезде с арендованных площадей на приобретенную в собственность площадку.

Олег Абрамов рассказал про вторую категорию покупателей — тех, кто инвестирует в light industrial как доходный инструмент. По его словам, при сегодняшней цене продажи квадратного метра и при той ставке аренды, которую готовы платить производственники, с учетом не очень большой годовой индексации в 5−7%, срок окупаемости такого объекта составит семь — максимум восемь лет.

— То есть, если вы ищете, куда вложить условные 100 миллионов рублей — в бутик на Невском проспекте или же в индустриальный парк, будь то «Марьино», «Разметелево» или «Орел», — любой из этих light industrial форматов дает фору по окупаемости другим видам коммерческой недвижимости.

Это интересно для инвесторов еще и потому, что производственники — наиболее стабильная категория арендаторов.

— Это арендатор, который привез и разместил оборудование, спроектировал во многом производственные цепочки внутри помещения, то есть устроился основательно, — пояснил эксперт. — Если склад можно освободить за две недели, а магазин модной одежды — закрыть за один день, вывезя все торговое оборудование, то с производством так не получится.

Александр Паршуков полагает, что свою инвестиционную привлекательность сегмент определенно имеет, но ему пока не хватает «багажа» рыночной практики.

— Все-таки когда ты покупаешь коммерческое помещение привычного формата, которое стандартизировано или уже существует в практике рынка, тебе понятен приобретаемый актив, его плюсы, минусы и риски, — отметил он. — У помещений формата light industrial, на мой взгляд, пока нет реальной рыночной практики. Думаю, чем больше будет качественных объектов, тем более привлекательным станет такой формат именно для консервативного инвестора, который хочет получать доход и не приезжать на площадку каждую неделю проверять — не разлили ли там масло, не повредили ли стены и так далее.

Александр Перфильев подчеркнул, что на рынке сейчас дефицит помещений формата light industrial, вызваный повышеным спросом со стороны производственников. А причина этого в «геополитическом ветре», который «задул в паруса» отечественной промышленности. Когда влияют глобальные факторы и растет спрос — растет и промышленность с торговлей. Так было, когда как грибы после дождя стали появляться торговые комплексы, однако со временем на плаву остались только удачные проекты. Потом, в 2014 году, после введения ограничений на ввоз зарубежной пищевой продукции развитие получил ответственный агрокомплекс, активно стали строиться теплицы, фермы. А введение санкций с 2022 года дало импульс для развития промышленности и научного сектора. С потерей импорта вырос спрос на промышленные площадки, а вместе с ним — и ставки на них, причем не только в сегменте B2C, но и B2B.

— Схема стандартная: сначала арендодатели поднимают ставки, потом уже начинается более тщательный подбор и ротация арендаторов, — продолжил эксперт. — Подходит не каждый, а желающих много — и вот уже возникает дефицит площадей. После следует стадия насыщения рынка, а потом — сегментация на более и менее успешные проекты. Сейчас light industrial на стадии дефицита, и с рынка сметается почти все, в том числе и инвесторами. В дальнейшем сегмент будет развиваться, причем не только в пригородных зонах — очень интересные форматы будут появляться в городской черте, где они будут востребованы. Но ставки там будут выше.

Александр Паршуков считает, что главная проблема текущего года — это недоступность заемного финансирования. При этом, к примеру, в индустриальном парке «Марьино» около половины компаний принципиально развиваются за счет собственных средств, без привлечения кредитного ресурса. Другие сложности вытекают из того, что, во-первых, сегмент light industrial пока еще не развит, и спрос на него незрелый. А во-вторых, промышленная инфраструктура нуждается в продвижении, и заняться этим можно было бы совместно с властями и девелоперами.

— Нередко к нам приходят компании, которые при переговорах хотят получить качественный продукт за копейки и рядом с метро, — говорит он. — Это взгляд человека, который вообще не понимает рынка, и в этом выражается незрелость спроса. Понятно, что если долго арендовать старое промышленное помещение на условном Кировском заводе у метро, то хочется помещение с аналогичной локацией, только новое и в собственность. Но, к сожалению, такого продукта нет и не будет. Более того, аренда помещения на крупном предприятии делает компанию сильно зависимой от арендодателя и его условий.

Александр Паршуков подчеркнул: в интересах города — промышленность, которая работает в хороших качественных помещениях. А для этого в том числе нужна просветительская работа.

Александр Ситов ответил на это: город как раз работает над вопросом продвижения. По его словам, Комитет по промышленной политике на постоянной основе проводит совещания и встречи с инвесторами, рассказывает о всех альтернативных вариантах размещения на территории города, в том числе обозначая преимущества готовых индустриальных парков и технопарков.

Александр Перфильев обратил внимание, что город уже двигается в направлении поддержки промышленности и привлечения внимания к новым возможностям.

— Я имею в виду появление новой классификации в ПЗЗ, — уточнил он. — Новый код 612 позволит использовать под промышленность больше участков. Плюс появятся преференции для тех, кто строит «дом» для промышленности. Например, один из своих участков в 5 га мы рассматривали под малоэтажную жилую застройку, но в итоге выбрали вариант light industrial. Мы все просчитали, и получилась более интересная модель — и по налогам, и по стоимости земли. Все-таки у этого коммерческого сегмента есть преимущества в реализации перед жильем, которого и так в городе достаточно.

Олег Абрамов считает, что главная помощь от властей— это не мешать в работе и помочь с продвижением.

— Самая острая проблема сейчас — это заградительная процентная ставка, единственный фактор, который может тормозить развитие как девелоперов, так и покупателей в сегменте, — отметил он. — Все остальное решим сами. Мы строим в Ленобласти как жилье, так и свой промышленный объект. В чистом поле нет сетей, но нам не нужно с этим помогать. Мы сами все построим, получим технические условия присоединения и найдем оператора, который предоставляет эту услугу.

Эксперт подчеркнул, что в сегменте нет недостатка клиентов и производств, но вот информации действительно не хватает. Из-за этого и общей несформированности продукта пока еще есть недопонимание между покупателем и продавцом.

Эксперты прогнозируют рост, развитие и окончательно формирование рынка light industrial, который пока находится в зачаточном состоянии и представляет большой интерес. По мнению Олега Абрамова, новые проекты будут выводить в том числе и крупные федеральные застройщики.

— Второе: мне кажется, что мы сейчас действительно замахнулись на класс А — строим современные и качественные помещения, — говорит он. — Года через два, наверное, формируется сегмент качественного, чуть более доступного класса.

— Если бы не ключевая ставка, я бы предсказал сегменту light industrial бурный рост, — говорит Александр Паршуков, — но пока это сдерживающий фактор. Я надеюсь, что в ближайшие пару лет мы увидим первичное формирование рынка в Петербурге, потому что, в моем представлении, такого здесь пока нет. В Москве уже есть полмиллиона квадратных метров этого формата. В Петербурге, конечно, количество будет расти медленнее. Промышленных объектов формата ангаров сейчас достаточно много, но их точно не назвать качественной недвижимостью или образцом.

Тенденция к формированию рынка, по мнению эксперта, будет выражаться в появлении качественных и разнообразных продуктов, будут «выкристаллизовываться» характеристики, на базе которых можно будет сделать классификацию. Постепенно появится и стандарт — как в своем время появился ГОСТ для индустриальных парков, — и со временем light industrial станет полноценным сегментом рынка коммерческой или производственной недвижимости.

Александр Перфилев тоже видит развитие сегмента в появлении внутренней классификации — например, городской, пригородный light industrial. По его словам, на фоне сегодняшнего дефицита интерес к сегменту растет, люди начнут сюда приходить и инвестировать, и дальше уже будут выстраиваться практические модели экономической эффективности.