— В те времена земельные участки еще покупали на торгах, и мы приобрели землю под наш первый девелоперский объект — комплекс «GUSI‐ЛЕБЕДИ», — рассказывает Сергей Ярошенко. — Конечно, не все прошло гладко, но со временем все плохое забывается и остается только хорошее: проект оказался достойным, успешным, и мы по праву им гордимся. Отмечу, что землю мы приобрели в кризис, в период застоя рынка: тогда никто не покупал участки, но мы рискнули.

К 2013 году I очередь ЖК «GUSI‐ЛЕБЕДИ» уже сдали в эксплуатацию — на шесть месяцев раньше срока. Тогда же была создана собственная управляющая компания «КВС-Сервис». Началось строительство ЖК «Линкор» в микрорайоне «Балтийская жемчужина», ЖК «Амазонка» в Кронштадте и ЖК «Крутой берег» в Кировске.

Во второй половине года произошел валютный кризис: экономические ограничения вместе с сильно подешевевшей нефтью основательно «уронили» рубль. 16 декабря стало «черным вторником»: за доллар давали 80 рублей, за евро — 100. Страх потерять сбережения вызвал еще одну волну ажиотажа — короткую, но бурную.

В «КВС» отмечают, что компания практически не почувствовала обвала национальной валюты, ведь к тому времени в ней уже стартовал процесс импортозамещения. Здесь всегда старались работать с отечественными поставщиками, а после 2008 года постепенно начали отказываться от валютных взаиморасчетов.

В 2014-м в результате реорганизации был создан инвестиционно‐строительный холдинг «КВС». Проекты по-прежнему сдавались досрочно: II очередь ЖК «GUSI‐ЛЕБЕДИ» и физкультурно-оздоровительный комплекс в его составе — с опережением графика на 4 месяца, ЖК «Крутой берег» — на 9 месяцев раньше. Тогда же началось строительство первых очередей жилых микрорайонов «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино» в Ленобласти. На следующий год точно в срок сдали еще три проекта — «Иван‐да‐Марья», «Амазонку» и «Линкор».

Чтобы удерживать ставку по ипотеке на уровне не более 12%, государство в 2015–2016 годах запустило программу субсидирования. Она оказалась востребованной и помогла поддержать активность покупателей, упавшую из-за девальвации и снижения реальных доходов. В 2017 году ситуация стабилизировалась настолько, что ключевые кредиторы сумели понизить ставки для новостроек до 10% — и граждане откликнулись, заняв у банков рекордные 2 трлн рублей.

Нужно отметить, что во второй половине 2010-х продолжилось развитие важной тенденции, заданной еще кризисом 2008 года. На протяжение всего десятилетия квартиры, независимо от количества комнат, постепенно становились компактнее. При этом росла популярность европланировок с объединенной кухней-гостиной. Этот тренд актуален до сих пор — в том числе в проектах «КВС». Около 80% всех квартир в строящихся домах девелопера — это евроформат.

От ажиотажа к стабильности

В начале 2014 года внешнеполитические события вызвали резкий скачок спроса на жилье и ипотечный бум. Инвесторы спешили вложить деньги, а остальные покупатели — решить квартирный вопрос, пока эта возможность еще есть.

Группа компаний «КВС» стала одним из первых застройщиков Петербурга, освоивших новую схему. Первый эскроу-объект — квартал «Атмосфера» в микрогороде «Новое Сертолово» — начали возводить уже в 2018-м. И в том же году завершилось строительство нескольких крупных проектов: квартала бизнес‐класса «Наутилус» и ЖК комфорт‐класса «Жили‐Были», двух очередей «Ясно.Янино» и одной — в ЖК «Кирилл и Дарья». В составе холдинга появилась компания «КВС. Управление недвижимостью», занимающаяся менеджментом «коммерции», а на следующий год —Агентство недвижимости «КВС», которое работает со вторичным жильем.

Чтобы успеть использовать привычное долевое строительство, девелоперы в 2019 году вывели на рынок Петербургской агломерации рекордное количество жилья — 4,1 млн кв.м. А уже в первом квартале 2020-го этот показатель был в два раза ниже обычного.

Распространение коронавируса весной 2020 года ударило по бизнесу, а для граждан обернулось сокращением доходов и безработицей. Параллельно упали цены на нефть, подорожала валюта.

Строителям с началом пандемии пришлось спешно менять привычные схемы взаимодействия с покупателями жилья — те дружно ушли на самоизоляцию. И тут в лучшем положении оказался тот, кто заранее позаботился о цифровизации продаж. Группа компаний «КВС», например, запустила онлайн-магазин квартир еще в 2019 году — и это решение оказалось очень своевременным. Когда стало невозможно работать оффлайн, почти 100% сделок по ее объектам приходили через интернет-площадку. Холдингу не пришлось в сложной обстановке заниматься реорганизацией и тратить деньги на создание цифрового продукта.

Весной 2020 года стартовала программа ипотеки с господдержкой. Изначально ставка составляла 6,5%, а максимальная сумма кредита для Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей. К концу года на фоне растущего спроса и сокращающегося предложения средняя стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга, по некоторым данным, выросла более чем на 30%, а за 2021 год — прибавила еще 27%.

Эпоха самоизоляции не только научила покупателей приобретать жилье онлайн, со смартфона или даже дистанционно из другого города, но и поменяла их взгляд на комфорт. Для жизни «на удаленке» оказалось особенно важным удобство планировки и наличие балкона или лоджии, а также благоустроенная территория рядом с домом: приватный закрытый двор, где можно отдохнуть в свободное время, и магазины шаговой доступности, прогулка до которых заменяет поездку в крупный торговый центр.

Эскроу и коронавирус

В середине 2018 года над строительной отраслью в очередной раз пролетел ветер перемен — в виде поправок в закон 214‐ФЗ. Девелоперы узнали, что с июля 2019-го для всех новых объектов им придется привлекать проектное финансирование, а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до сдачи дома.

Для «КВС» два года пандемии, как и предыдущие сложные периоды, были временем стабильной работы по ранее утвержденному графику. Холдинг достроил ЖК «Наутилус», «Жили-Были» и клубный дом Б57, сдал несколько корпусов ЖК «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово». Стартовали два новых проекта комплексного освоения территорий — ЖК «Любоград» в Стрельне и кварталы «ЮгТаун» на Пулковских высотах. Оба были спроектированы с учетом актуальных трендов: в них предусмотрены закрытые дворы и места для прогулок рядом с домом. А в «ЮгТауне» даже есть собственный парк. Продолжалась и цифровизация бизнеса: в апреле «КВС» запустила портал eAgent, переведя работу с агентствами и риелторами в дистанционный формат.

График строительства в «КВС» не меняли, но разделили вводимое в эксплуатацию жилье на более мелкие очереди, чтобы скорректировать объем сдаваемых площадей. Себестоимость работ, по данным холдинга, в начале 2022 года выросла примерно на 30%. Поэтому после февральских событий пришлось на пару дней приостановить продажи, чтобы скорректировать цены.

Стоимость квадратного метра в 2022 году непрерывно увеличивалась. К IV кварталу она прибавила около 15–20% — и, наконец, стабилизировалась. Спрос был очень неровным: всплеск в начале года, резкое сокращение в мае, потом — восстановление и новый спад в сентябре, за которым последовал второй пик.

Основную долю продаж на рынке Петербурга и Ленобласти и в предыдущем, и в текущем году составляло жилье комфорт-класса — формата, на котором специализируется группа компаний «КВС». Сейчас холдинг возводит пять таких объектов. Три из них строятся в Петербурге: «ЮгТаун» — в Пушкинском районе, «Любоград» — в Петродворцовом, «Континенты» — в Выборгском. К комфорт-классу относятся и проекты в Ленобласти — «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово».*

Девелопер придерживается консервативного подхода: не пытается строить больше своего среднего показателя — 150–200 тыс. кв. м в год. В этом году «КВС» планирует вывести в продажу два новых объекта: в исторической части Пушкина и в Калининском районе.

Вызовы новых лет

Из-за санкций невиданного прежде масштаба россияне оказались в новой экономической реальности. Для потребителей это означало исчезновение ставших привычными платежных систем, товаров, магазинов и ресторанов, а также рост цен на все и эффектный скачок курса валюты до 115 рублей за доллар. Для строителей — уход с рынка ведущих зарубежных производителей материалов и инженерного оборудования. Многим, в том числе и «КВС», пришлось оперативно менять поставщиков. Для части материалов холдинг нашел аналоги из России и Белоруссии, а лифты под немецким брендом, которые устанавливаются во всех домах девелопера, поступают с локализованного производства.