ПоделитьсяВелодорожки, веревочные парки, зоны для йоги – на что еще толкает застройщиков усилившаяся конкуренция.
В преддверии отмены долевки на петербургский рынок вышли миллионы «квадратов» жилья. Конкуренция вынуждает бороться за покупателей. В ход идет не только цена, но и благоустройство – парки, бульвары, площади и озеленение. Покупатели уже научились – не все хорошо, что дешево.
Застройщики улучшают качество благоустройства под давлением новых законов. Два года назад Смольный ужесточил правила застройки (ПЗЗ). Девелоперам запретили засчитывать в качестве озеленения георешетки. Это бетонные решетки на парковках, сквозь которые иногда едва пробивается трава. Раньше они тоже считались газоном, а теперь нет. Компании вынуждены выделять больше площади для настоящей зелени. Кроме того, правила обязали насыпать на кровле подземных гаражей и стилобатов 1,5-метровый слой земли – для того, чтобы на ней могли вырасти кустарники или небольшие деревья.
Еще сильнее на девелоперов давит конкуренция. В первых очередях «Северной долины», у метро «Парнас», застройщик благоустраивал территорию по минимуму, не выходя за рамки городских нормативов, признают в «Главстрой-СПб». В новых очередях на детских площадках устраивают безопасные резиновые покрытия, высаживают больше крупногабаритных деревьев, устанавливают арт-объекты, появляется ландшафтный дизайн. «В последние несколько лет требования рынка меняются, усиливается неценовая конкуренция, растут запросы покупателей – повышается и уровень благоустройства в проектах компании», – объясняет Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб».
«Покупатели приходят в отдел продаж с уже конкретными вопросами, не из серии «что у вас будет?», а скорее, «почему именно так?», «почему не сделаете, как у той компании?», «мы в Мадриде / у блогера видели вот такую потрясающую идею сквера, есть шансы, что у вас похоже будет?». Пожелания всегда идут впереди предложений», – добавляет Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость» (входит в состав холдинга «ПСК»).
В ответ на запрос горожан компании все чаще проводят открытые конкурсы на лучшие проекты благоустройства. Зимой выбирали концепцию для «Долина парка» на Парнасе. До конца года «Группа ЛСР» планирует объявить конкурс на проект набережной на намыве Васильевского острова.
ПоделитьсяКомпании отправляют своих сотрудников на обучение за границу – чаще всего в Скандинавию: Финляндию, Швецию, в Нидерланды. Для проектов класса комфорт и дороже – заказывают проекты благоустройства у специализированных компаний, ландшафтных архитекторов. Такие компании не просто рисуют газон, дорожки и скамейки, но отталкиваются от реалий — какие грунты на пятне будущей застройки, какая ветровая нагрузка, как участки освещены, какой вид из окон. Исходя из этого, они проектируют высадку определенных растений, которые точно приживутся и будут красиво выглядеть как можно дольше.
«Высший пилотаж — планировка многоэтапного цветения и высадка растений, которые раскрываются друг за другом. В итоге, придомовая территория всегда цветет и пахнет. Но такие проекты стоят очень дорого и применяются, в основном, в элитной недвижимости, – рассказывает Сергей Мохнарь. – В Европе во главе угла ставится практичность, а эстетика прилагается по умолчанию. Нужно, чтобы все было удобно и для людей. Все остальное — нюансы. Мы движемся в этом же направлении».
Сколько стоит благоустройство
«Если выполнять благоустройство в соответствии с нормативами и максимально экономить, то это будет стоить около 1000-1200 рублей на кв. м площадей. В наших проектах эта сумма составляет в среднем 3000 рублей на кв. м», – говорит Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».
Грубо говоря, если человек покупает квартиру в комплексе с обычным «муниципальным» благоустройством: яркой пластиковой площадкой посередине двора, огороженными забором газонами и деревьями-саженцами, которые то ли приживутся, то ли нет, – он заплатит за это пространство 40 тысяч рублей из бюджета 40-метровой квартиры. Двор без машин с площадками для тренировок подростков и взрослых, небанальным озеленением и местами для отдыха будет стоить на 80 тысяч дороже.
В целом, затраты на благоустройство и озеленение достигают 5% от общей себестоимости проекта жилого комплекса, говорят девелоперы.
От стадионов до цветников
Строители учатся быстро. Не успело название Мурино стать нарицательным из-за дефицита социальной инфраструктуры и парковок, как почти все компании начали заявлять о концепции «двор без машин». Девелоперы проектируют дома так, чтобы дворы были совсем закрыты для транспорта. В этом случае и парадных делают два выхода – на улицу, где припаркованы машины, и во двор. Второй вариант – оставлять во дворе только узкие проезды, на которых невозможно припарковаться.
«Наш тренд «Добрый двор» мы внедряем во всех проектах уже достаточно давно. Очень важно, чтобы двор был по-настоящему «добрым» – с ограниченным доступом для машин, чтобы дети могли спокойно гулять вблизи дома, не опасаясь проезжающего транспорта», – говорит Оксана Андросова, руководитель архитектурно-дизайнерского отдела «Группы ЛСР».
Поскольку парковки выносятся за пределы квартала, пространство во дворах освобождается. Его занимают пешеходные дорожки, велопарковки, спортивные площадки для взрослых, зоны барбекю, скамейки и озеленение – арки, шпалеры для вьющихся растений, садовые скульптуры. «Двор делится на зоны в зависимости от их функционального предназначения: детские площадки с безопасным резиновым покрытием, спортивные площадки и зоны для отдыха взрослых. На спортивных площадках выделяют участки для игры в баскетбол, мини-футбол и настольный теннис, а также зоны тренажеров» – рассказывает о новых проектах Наталья Луговская, заместитель председателя правления холдинга Setl Group.
В масштабных проектах на миллионы квадратных метров жилья застройщики начинают обустраивать парки. Зеленая зона должна появиться во второй очереди жилого комплекса «Новая Охта». «В первой очереди «Новой Охты» уже есть удобное пространство с аллеями и дорожками, детскими площадками и пространствами для отдыха детей и взрослых», – говорит Оксана Андросова.
ПоделитьсяК 2020 году должен появиться парк площадью больше 10 га в ЖК «Северная долина». А в комплексе «Юнтолово» – целых три парка: Северный, Центральный и Южный. «На набережных будут располагаться уютные бары и рестораны, кондитерские лавочки. Кроме того, от Центрального парка будут расходиться «зеленые коридоры», разделяющие жилые кварталы и ведущие к лесу и другим зеленым зонам. Парк будет выглядеть как ладонь с расставленными пальцами», – описывает Ян Свояволя.
Еще один парк площадью 5 га создает Setl City возле ЖК «Солнечный город» на юге города. «Мы возведем мощеную площадь с монументом, а по периметру проложим дорожки для бега. В парке появятся детские площадки с безопасным покрытием, футбольный стадион с трибунами и площадки для волейбола и баскетбола», – говорит Наталья Луговская. «Строительный трест» заложил зеленую зону в 2,5 га в составе бульвара Белых Ночей в проекте NEWПИТЕР, а «Ленстройтрест» – парк с открытым кинотеатром и центральную площадь – в «Янила Кантри».
На Октябрьской набережной, в «Цивилизации», появится 800-метровый зеленый бульвар с зонами отдыха и велодорожкой. Вдоль променада будут тянуться витрины магазинов, кафе и рестораны. «Последние несколько лет мы проектируем «города в городе» – с дорогами, остановками, пешеходными зонами. С одной стороны, масштабы теперь большие, с другой стороны есть возможности на самой ранней стадии заложить правильные вещи и продумать все так, чтобы кварталы были удобны, разумны и логичны. В наших проектах мы уделяем огромное внимание тому, как будет жить квартал, создаем уютную среду, анализируем возможные будущие потоки пешеходов и машин, выделяем для них специальные зоны», – говорит Оксана Андросова.
В проектах поменьше застройщики изобретают «фишки» для привлечения покупателей. В комплексе «Полис на Комендантском» планируют создать детский веревочный парк и собственный сквер. В ЖК «Елизаровский» от «Группы ЦДС» – лужайку для йоги и траверсный скалодром (то есть невысокий, для движения не вверх, а в сторону). В комплексе «Жили-Были» от «КВС» – запроектировали сад камней, баскетбольную площадку и охраняемую велопарковку. А в малоэтажных «Образцовых кварталах» покупателей привлекают озеленением – кустарники и крупномерные деревья высаживают вокруг дома на этапе котлована, чтобы за пару лет, к заселению они успели подрасти.
«Мы отдельно учитываем вопросы активной и пассивной безопасности кварталов. Активная безопасность обеспечивается посредством установки камер, ограждения территории, различных систем доступа. Но есть очень большой пласт работ с точки зрения пассивной безопасности: отсутствие тёмных зон и не просматриваемых уголков во дворах, наличие активной жизни внутри квартала, много дорожек, высадка деревьев возрастом не менее 3-5 лет, чтобы крона не закрывала обзор», – рассказывает Денис Заседателев из «Ленстройтреста».
Наконец, строители точечных проектов с небольшими участками тоже выкручиваются. Ради жителей дома Look возле Лиговского проспекта девелопер обновил соседний городской сквер: проложил новые дорожки, установил скамейки, урны, посадил новые растения и провел освещение.
Строители апартаментов вообще могут не задумываться о благоустройстве. Закон не заставляет их строить детские и спортивные площадки. Тем не менее некоторые девелоперы все же обустраивают дворы. Группа компаний «Пионер» привлекла к проектированию апарт-отеля сети YE’S на Социалистической японцев Nikken Sekkei. Во дворе планируют устроить общественное пространство и проводить выставки и перформансы.
Что мешает обустроить хороший двор
Строители традиционно жалуются на количество ГОСТов, СНиПов и СанПинов, в которых прописаны требования к обустройству дворов. Только установку детских площадок регулируют 5 разных нормативов. Один – расположение. Другой – требования к оборудованию. Третий – безопасные типы покрытий. Такое количество правил выливается в стоимость. «Любая необычная площадка стоит в разы дороже стандартного проекта, который максимально оптимизировали, упростили и производят в больших объемах», – говорит Сергей Мохнарь, возглавляющий «ПСК-недвижимость».
Вторая проблема – нехватка профессионалов. «Часто можно услышать позицию, что западные стандарты благоустройства не подходят под наши нормативы. Однако это не совсем так. В большей степени проблема заключается в шаблонности мышления и отсутствии креативного подхода», – считает Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий «Строительного треста».
Наконец, сложности возникают и при попытке реализовать проекты на городской территории. «Проблема в том, что многие интересные решения включают в себя прилегающие городские территории. Например, мы рассматривали территорию Муринского ручья как зону отдыха, которую мы могли бы специально подготовить для жителей. Но сложность в том, как в дальнейшем эту территорию передать городу?» – приводит пример Оксана Андросова, руководитель архитектурно-дизайнерского отдела «Группы ЛСР».
Тем не менее назад хода нет – в ближайшие годы застройщики будут вынуждены осваивать все новые подходы к благоустройству и увеличивать траты. Покупатели уже привыкли к безбарьерной среде – отсутствию лестниц и пандусов на пути от улицы к лифту. Теперь привыкают к бульварам, общественным пространствам и велодорожкам.
Елена Вавилова
