Покупателем территории АО «ОДК-Климов» на Большом Сампсониевском проспекте стала московская группа ПИК Сергея Гордеева. До сих пор этот один из крупнейших федеральных игроков строил в Петербурге жилье только в спальных районах.
Окончательная стоимость участка в 7,6 га у станции метро «Лесная» — 1,343 млрд рублей. Побороться ПИКу пришлось с одним из крупнейших местных игроков, группой Setl. Очень близкий к центру промышленный квартал теперь ждет редевелопмент. Из грядущих трудностей — соседство двигателестроителей все же сохранится, а памятник архитектуры и высотные ограничения на купленной территории поумерят размах стройки.
«Мы подтверждаем победу в аукционе по приобретению территории вертолетного завода «Климов» в Петербурге. О концепции застройки говорить пока рано. Мы обязательно сообщим, когда будут дополнительные детали», – сообщили «Фонтанке» в группе ПИК.
Руководство завода ранее заявляло о намерении оставить за собой часть территории и административный корпус, выходящий фасадом на Кантемировскую улицу. «Мы уже фактически съехали с этой площадки, но кое-что там осталось. В течение 14 дней мы подпишем с ПИКом договор купли-продажи, в котором будет четко прописано все. Возможно, на условиях аренды у нас там останется небольшая площадка: сейчас на заводе у нас идет реконструкция испытательного стенда, и иметь небольшую дополнительную площадь было бы неплохо», – рассказал «Фонтанке» Александр Ватагин, исполнительный директор «Климова».
По расчетам других претендентов, которые также рассматривали возможность покупки земли завода, на этом месте можно было бы разместить в пределах 100 тыс. м2 жилья комфорт-класса, а средняя цена продажи составила бы не менее 120 тыс. рублей. Если так, то экономика проекта примерно такая: при общей выручке в 12 млрд рублей себестоимость составит 13,5 тыс. руб за 1 м2 — за землю и еще около 40 – 70 тыс руб. за 1 м2 собственно строительства в зависимости от выбранного класса жилья. То есть заработать на проекте застройки завода им. Климова москвичам получится где-то 3,5 – 5 млрд рублей.
Однако этот объем еще надо продать: у большинства местных застройщиков перед введением новых правил продажи жилья скопилось большое количество введенных объектов. Территория вокруг станции метро «Лесная» осваивается очень активно, и конкуренция там будет высокой. К примеру, буквально в 200 метрах от площадки «Климова» уже строится жилой комплекс «Георг Ландрин» – также на бывшей промышленной территории. По словам Александра Ватагина, у его участка есть преимущество перед соседями — разрешенная высота — 45 метров против 30 метров у «Георга Ландрина».
К тому же коммерческой привлекательности этой площадке никак не добавляет наличие стоящего там дореволюционного объекта культурного наследия «Сборочная мастерская автомобильной фабрики «Русский Рено»». Этот краснокирпичный корпус сносить, скорее всего, не дадут. Если очень повезет, его можно будет продать по 130 тыс. руб за м2, подсчитывали неудавшиеся претенденты на участок, или же приспосабливать самим под офисную или общественно-развлекательную функцию.
Поделиться«Про этот корпус все было написано в конкурсной документации, если бы москвичей это пугало, они бы не купили наш участок, – говорит Александр Ватагин. – Конечно, в разное время отношение к архитектурной ценности меняется, но конкретно это здание строилось в тяжелые времена, и ничего особо привлекательного в нем я не вижу». В его словах видели смысл и эксперты по архитектуре. Так, в 2014 году уже вставал вопрос об исключении «Русского Рено» из списка памятников КГИОП.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, полагает, что при умелом распоряжении и способности архитекторов вписать этот памятник в новый проект он даже может стать точкой притяжения, отличающей будущий комплекс ПИКа от соседей. Она приводит в пример исторический краснокирпичный фасад бывшей кондитерской фабрики в том же соседнем «Георге Ландрине», который удачно вписался в общий вид ЖК и теперь повышает привлекательность проекта.
«Но в любом случае наличие кгиоповского памятника повлияет на экономику проекта», – полагает эксперт.
Группа ПИК — один из лидеров российского рынка. В первом полугодии 2019 года она продала более 840 тыс. м2 недвижимости на 101 млрд рублей. Для сравнения: у одного из лидеров петербургского рынка, Группы ЛСР, за тот же период было продано 368 тыс. м2 на 38 млрд рублей.
Выход в Петербург ПИК проводит пока не очень агрессивно: строится лишь два проекта в спальных районах – «Орловский парк» (115 тыс. м2) и «Дальневосточный, 15» (72 тыс. м2). Представители компании не раз заявляли о готовности расширять экспансию в Петербурге и о планах по наращиванию земельного парка. В числе возможных вариантов, которые называли девелоперы, — как раз промышленные кварталы в сложившихся жилых зонах, примерно такие, как территория на Большом Сампсониевском.
Земля завода им. Климова была выставлена на продажу после перевода его основных промышленных площадей на север города, в Каменку. Объем инвестиций в переезд – 6,5 млрд. С тех пор предприятие постоянно наращивает производственную базу: к примеру, в этом году запланированный объем инвестиций в модернизацию испытательной базы — 2 млрд рублей. Часть денег завод получит от головной компании – «Объединенной двигателестроительной корпорации», а часть — его собственные деньги, в том числе и от продажи недвижимости.
Выручка предприятия по последнему отчету — 19 млрд рублей, чистая прибыль — 170 млн рублей. Объем заказов «открытой», то есть невоенной, части контрактов в прошлом году — 2,6 млрд рублей. По данным открытых источников, общий объем заказов для корпорации «Вертолеты России» составит в ближайшие два года несколько десятков штук, а общая потребность военных и гражданских заказчиков — 400 – 500 двигателей в год.
Интерес к освободившемуся после переезда завода участку проявляли представители «Адаманта», «Максидома», «Евроинвеста» и «Строительного треста», однако претендентов смущала высокая цена и неопределенность на строительном рынке. С первого раза в начале этого года площадку продать не удалось, ко вторым торгам ожидалось снижение цены, но продавцы решили ее не менять.
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»
