ПоделитьсяВладельцы новостроя часто доплачивают за нежданное увеличение жилья. Но ЖК «UP-квартал «Комендантский» поразил и видавших виды. Там не только требуют огромных доплат — «комфорт» превратился в «эконом».
Московский застройщик «ФСК «Лидер Северо-Запад» сдал вторую очередь квартала «UP-Комендантский». Взамен дольщики, которым прилетели счета на доплату, готовят коллективный иск. Как и в случае с первой очередью, квартиры приросли «лишними», но не бесплатными метрами из-за резкого сокращения площадей мест общего пользования и выросших лоджий. Компания еще и понизила класс энергоэффективности дома, лишив жильцов надежды на налоговые льготы и экономию на коммунальных платежах.
В конце августа «ФСК «Лидер Северо-Запад» завершил строительство ЖК «UP-квартал Комендантский», получив разрешение на ввод в эксплуатацию второго этапа – двух 25-этажных корпусов в общей сложности на 996 квартир. Сейчас в разгаре приемка квартир, а также подготовка коллективного иска, в котором клиенты компании намерены потребовать либо устранить солидный список недочетов, либо соразмерно снизить стоимость жилья.
Из разрешения на ввод в эксплуатацию следует, что фактическая общая площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд и террас составила 43620 кв. метров, это более чем на 2,4 тысячи кв. метров превышает запроектированную площадь. Застройщик в комментарии «Фонтанке» затруднился пояснить, за счет каких именно помещений выросли квартиры, посетовав только на «сложность технологического процесса».
Путем простых арифметических действий с представленными в разрешении данными можно подсчитать, что площадь балконов увеличилась на 710 квадратов, остальной прирост – непосредственно за счет квартир. Точнее, резюмируют дольщики, которые успели получить обмеры, – за счет урезания мест общего пользования.
По условиям договоров долевого участия (ДДУ), после сдачи дома покупателям квартир отводится 15 рабочих дней на полный расчет с застройщиком за «лишние» метры. Только после этого подписывается акт приемки-передачи жилья. В случае несогласия у дольщика два выхода: либо разрывать договор, либо идти в суд. За балконы допоплата насчитывается с понижающим коэффициентом. При цене в 109 тысяч рублей за квадратный метр и в случае, если бы все дольщики без лишних споров полностью рассчитались за излишки, застройщик может получить незапроектированную прибыль в размере почти 208 млн рублей.
При этом с начала 2017 года действуют поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которыми ограничили допустимый «платный» прирост – 5%. Требовать деньги за все, что сверху, застройщик, конечно, может, но оплачивать их дольщик не обязан. В случае с «Комендантским» пятипроцентный порог прописан в договорах, однако хотят с них полной оплаты. «ФСК «Лидер Северо-Запад» утверждает, что при превышении пятипроцентного порога «максимально учитывает интересы дольщиков» и решает вопросы в индивидуальном порядке. Как именно, пояснили будущие жильцы UP-квартала: компания им сообщила, что может рассмотреть возможность рассрочки для тех, чьи квартиры разрослись. Правда, очевидно, что ввязываться в судебные баталии, чтобы не платить за излишки, готовы далеко не все.
В среднем квартиры приросли на 5,8%, в отдельных случаях — до 7,3%. У кого-то жилье выросло на 2,5 квадрата за счет балкона (что немного по практике) и расширения квартиры в сторону общего коридора. Вот только дверям расположенных напротив квартир суждено сталкиваться, если соседи будут покидать жилье одновременно.
ПоделитьсяОдна из дольщиц заключила договор всего за два месяца до сдачи дома. «Они не могли не знать, что площадь квартиры не 76,5, а 80,9 кв. метров и что энергоэффективность не В, а С. То есть меня изначально ввели в заблуждение! За два месяца моя квартира выросла на 4,4 метра, к доплате с кадастром 523 тысячи рублей», – рассказала она. Аналогичная история и у дольщицы, которая приобрела квартиру в декабре 2018 года.
В первом корпусе ЖК ряд квартир также прибавил в площади, о чем подробно писала «Фонтанка». Однако прирост был, с одной стороны, неравномерным, с другой, гораздо менее впечатляющим — плюс 4,71% жилых площадей с балконами.
В целом из петербургских застройщиков колебаниями выше 1-2%, кроме ФСК, грешит только LEGENDA Intelligent Development.
Первую очередь «Комендантского» компания ввела с задержкой в полгода, что позволило дольщикам потребовать выплаты неустойки или взаимозачета. Второй и третий корпуса «ФСК «Лидер Северо-Запад», как похвастался застройщик у себя на сайте, были сданы на квартал раньше срока, соответственно, оснований требовать неустойку у покупателей нет.
Будущие жильцы, в свою очередь, жалуются: спешка обернулась тем, что смотреть и принимать квартиры их привели на незавершенную стройку. По их словам, на 28 августа не были полностью завершены работы по фасадам, не доделано витражное остекление, продолжались кровельные работы. Кое-где отсутствовали радиаторы, зато строительный мусор и следы жизни рабочих — присутствовали в избытке. Внутренние двери зияли отверстиями для фурнитуры. Из менее впечатляющих сюрпризов: плесень на стенах, устойчивый запах мочи в квартирах на верхних этажах, кто-то уверяет: даже следы наркотических средств. «По итогу такое количество недочетов, что мы чувствуем себя обманутыми», – резюмировал один из членов инициативной группы, которая готовит исковое заявление.
ПоделитьсяКроме того, в ДДУ был указан класс энергоэффективности «В», что сулило жильцам экономию затрат на коммуналку на 15-20% и льготы по налогу на имущество в течение трех лет. Однако в разрешении на ввод указан другой показатель – «С», который означает лишение перечисленных бонусов. При этом в проектную документацию изменения были внесены в последний момент.
Снижение энергоэффективности застройщик объяснил изменениями законодательства, посетовав, что в утвержденной форме разрешения на ввод нет возможности указывать два энергетических показателя — эффективность и сбережение. И указав, что обещанный «В» – это класс последнего.
Однако в письме Минстроя от августа 2017 года даются разъяснения, что понятие СП 50.13330.2012 «СНиП 23-02-2003» «Тепловая защита зданий», на который как раз и ссылается застройщик, «предусматривает установление классов энергосбережения зданий, которые не эквивалентны классам энергетической эффективности».
Дольщики пожаловались куда только можно, направив обращения в Госстройнадзор, Ростехнадзор, Министерство строительства РФ, Роспотребнадзор и прокуратуру. Ответы ведомств, которые на момент публикации успели дойти до адресатов, не утешают. ГАСН напомнил, что разрешение на ввод выдано, а оснований для отказа служба не нашла. Ростехнадзор и Минстрой переадресовали запрос в Смольный.
Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»
