ПоделитьсяСпрос на приобретение апартаментов в Петербурге за год вырос на 13%. При этом покупатели заинтересованы заработать на туристах, а не использовать их как псевдожилье.
В ближайшее время конкуренция между апарт-отелями усилится: только в 2019 году и первом квартале 2020 года в Петербурге в эксплуатацию будет введено около 4,5 тыс. апартаментов, примерно две трети из них предназначены для сдачи внаем. Общий номерной фонд растет, а значит, управляющим компаниям придется приложить усилия, чтобы достичь обещанной доходности.
Апартаменты в третьем квартале 2019 года занимали 10% рынка новостроек Петербурга, год назад их доля была 6-7%, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Хотя это зависит от того, как считать — рынок нового жилья чаще всего считают вместе с прилегающими районами Ленобласти, где апартаментов нет. В классификации Knight Frank, помимо сервисных — имеющих инфраструктуру на уровне отелей — выделяются еще три вида: элитные, рекреационные (в основном, сосредоточены в курортном районе) и несервисные — аналог жилья.
За 2019 год на рынок Петербурга был выведен рекордный объем апартаментов — 11,4 тыс. юнитов, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». Для сравнения: в 2018 году этот показатель составлял 3,3 тыс., в 2017 — 5,4 тыс.
Сервисный сегмент развивается наиболее активно — за последние три года он вырос в 9 раз, хотя предложение в целом увеличилось в три раза. То есть если изначально девелоперы рассматривали этот формат просто как альтернативу для участков, где нельзя строить жилье, то сейчас апарт-отели чаще позиционируются как новый инвестиционный продукт для тех, кто хочет заработать на вложениях в недвижимость.
В надежные руки
Такому бурному росту способствует и спрос – за год он вырос на 13%. Для собственника главное преимущество апартаментов перед обычными квартирами заключается в том, что поиск арендаторов и обслуживание недвижимости является задачей управляющей компании. В идеале собственник вообще ничего не делает сам, а только получает деньги. Сейчас, по оценке экспертов, доходность составляет, в среднем, 15-17%, после «очистки» от налогов — около 10-12%. Как поясняет Карина Шальнова, директор RBI PM (входит в Группу RBI), основной контингент инвесторов — это собственники бизнеса и предприниматели, руководители высшего и среднего звена, госслужащие, рантье. Реже — корпоративные инвесторы и юрлица.
— С популярностью апартаментов растет и конкуренция между УК, отвечающими за их обслуживание со стандартным набором сервисов: общепиты, конференц-зоны, прачечные и уборка номеров, — говорит Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в группу компаний «БестЪ»). — Классический принцип формирования доходного дома сложился в Петербурге полтора века назад — первые этажи отводились под коммерцию, кабинеты профессионалов, вторые были хозяйскими квартирами, а выше — жильцы. Сегодня в таких комплексах первый-второй этаж занимают услуги: общепит, фитнес, медицина, салоны красоты, бары и кафе. На остальных этажах — номера.
Влиять на уровень вакансии в таких проектах можно за счет работы с агрегаторами, потоками туристов. Эксперты считают, что профессиональное управление позволяет довести заполняемость до высоких 85%, в некоторых апарт-отелях период простоя не превышает 5-15%.
Евгения Гиль, руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management пояснила, что на привлечение постояльцев апарт-отеля также влияет концепция и локация. Загородный комплекс высокого уровня сильно отличается от городского по своему контингенту и по цене. Например, в рамках городского отеля может быть реализована концепция serviced apartments, аудиторией которой станут гости, приезжающие в город на долги и средний срок. Другой вариант — концепция городского отеля с номерами с кухней, и тут апарты напрямую конкурируют с классическими гостиницами. Отличие только в наличии кухни в номере. Также апарт-отели зачастую могут предлагать тарифы ниже классических, если предполагается размещение от одного месяца и больше.
Места знать надо
Три четверти предложения сервисных апартаментов сосредоточено в трех районах: Невском, Выборгском и Московском, рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. И хотя средняя цена квадратного метра в недвижимости этого формата сейчас составляет 144,3 тыс. рублей, в зависимости от локации она может сильно отличаться. Например, в спальных районах средняя цена предложения ниже — 110,9 тыс. рублей за кв. м, в статусных локациях — таких как Московский проспект, метро «Фрунзенская», Сосновка, Черная речка — Лесная, Свердловская набережная — она повышается до 139,3 тыс. руб. за кв. м, в историческом центре — это уже 180,2 тыс. руб. за кв. м. Лидерами по спросу среди локаций являются Выборгский, Московский и Приморский районы.
Если говорить о среднем бюджете покупки сервисных апартаментов в 2019 году, то в спальных районах он был ниже рынка квартир в 1,6 раза (2,69 млн рублей), в статусных локациях в 1,7 раза меньше (4,4 млн рублей), а в центре отличался в два раз (6,08 млн рублей).
— Развитие этого сегмента в 2020 году определяет рынок земли в Петербурге. — говорит руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — Есть участки в хороших локациях с транспортной доступностью, где не построить жилую недвижимость, только апартаменты. По этой причине у апарт-проектов в Петербурге отличные перспективы.
По примеру столицы
Нужно отметить, что изначально формат апартаментов пришел к нам из Москвы, где на его развитие повлиял дефицит земель под жилую застройку. Как отмечает Сергей Мохнарь, рынок апартов Петербурга интересен покупателю как с точки зрения проживания, так и инвестиций. Причем, по доле сервисных апартаментов, оптимизированных под сдачу в аренду с доверительным управлением, Петербург обгоняет даже Москву.
— На то есть ряд причин, — поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg. — Петербург — популярный город с растущим турпотоком и острой нехваткой средств размещения от 3 звезд и выше. Один из важнейших факторов успеха — локация, наличие рядом метро. При этом цена сервисных апартаментов включает в себя полную отделку, нужно лишь доплатить за мебель и пакет арендатора (посуда, подушки и т.д.) — и это полностью готовый к сдаче в аренду продукт.
Но если Москва была пионером в целом в развитии формата, то Петербург может оспорить пальму первенства в создании именно сервисных апартаментов.
— Исторически сложилось так, что в именно в Петербурге был открыт первый апарт-отель в России в его классическом понимании, и этот продукт имел большой успех у инвесторов, – рассказывает Карина Шальнова. — Это дало другим компаниям возможность создавать аналогичные проекты и иметь такой же стабильный спрос у инвесторов. Ведь сегодня Петербург — лидер туристических рейтингов, причем растет поток туристов как из России, так и из-за рубежа.
Сейчас соотношение сделок «для себя» и под сдачу в аренду составляет примерно 40/60. Светлана Московченко отмечает, что в некоторых проектах доля инвесторов достигает 80%. Кроме того, появились проекты-тысячники — апартаменты с 1000 номеров и более, с расчетом на то, что они все будут заполнены и с гарантированной доходностью.
— Тренд путешествовать, узнавать новое и исследовать изменил рынок туризма, — говорит Евгения Гиль. — Но отельеры оказались не готовы к новой аудитории. Молодые люди, готовые платить за впечатления, но не за квадратные метры — аудитория отелей нового формата. Эта публика гонится за знаниями и впечатлениями и только отягощается собственностью. При этом молодежью в Европе себя считают до 45 лет.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development считает, что весомый аргумент в пользу формата — зарубежный опыт: «С одной стороны, туристы по всему миру второй год подряд, по данным портала booking.com, выбирают для своих поездок проживание именно в апарт-отелях. С другой стороны, Петербург нуждается в качественных проектах, для размещения туристов. Имеющийся номерной фонд не справляется с потоком гостей, который растет на фоне крупных международных событий и запуска электронных виз».
Можно выделить до 12 потоков разных гостей, выбирающих апарты, считает Николай Антонов. Например, это студенческое размещение, когда номера заняты на сезон учебы, но освобождаются в высокий сезон как раз для туристов. Также есть сегмент корпоративных туристов, не обязательно бизнесменов. Например, съемочные группы, далеко не все из которых могут жить в премиальном сегменте гостиниц. RBI PM, по словам Карины Шальновой, среди постояльцев ориентируется на корпоративную аренду и бизнес-туризм.
Конкуренты подтягиваются
Ужесточение конкуренции на рынке уже в скором времени приведет к появлению апарт-отелей под управлением международных операторов, считает Екатерина Запорожченко. Этот процесс уже запущен, только в этом году объявили о старте нескольких проектов. Приглашенным менеджерам нужно будет справиться с непростой задачей — у каждого номера свой собственник, перед каждым нужно отчитываться о доходах и расходах, загрузке, простое, стоимости номера, разнице между прибылью аналогичных номеров одной категории. Результаты, несомненно, повлияют на настроения потенциальных инвесторов.
Ввод в эксплуатацию большого количества апарт-отелей в ближайшие 2-3 года покажет, насколько успешной была концепция каждого из них, и все ли собственники получат обещанный доход.
По прогнозам Knight Frank, в 2019 году будет продано около 5 тысяч апартаментов — это большая цифра для рынка, учитывая, что по метражу апарты обычно меньше квартиры. Всего же сейчас в продаже находится 10,4 тыс. номеров в 34 проектах. По словам Николая Антонова, хоть по сервису и управлению мы догнали Москву, но до насыщения рынка еще есть года два-три.
— Если мы изменим рынок аренды и с него начнет уходить серая аренда жилья, пусть и не за один год, если подход потребителей к комфорту и качеству изменится, а цены подобных доходных домах лишь ненамного будут превышать арендные, то потребитель проголосует рублем. В итоге серые квартиры в удаленных районах могут проиграть апартам с сервисами поблизости от метро.
Сергей Мохнарь считает, что апартаменты будут динамично развиваться минимум до 2024 года. Поскольку перевод строительной сферы на проектное финансирование неминуемо ведет к подорожанию, любой рост цены требует поддержки спроса. Учитывая, что доходы населения не растут, надежды возлагают на ипотеку как основной инструмент поддержки рынка. Снижение ключевой ставки ЦБ сказалось не только на ипотеке, но и на банковских депозитах. На фоне сокращения доходности вкладов в банках (три недели назад ставка по вкладам достигла девятилетнего минимума), инвестиции в недвижимость стали более привлекательны. Обозначился интерес людей, держащих на банковском счёте относительно небольшие деньги и желающих получать больше, чем 4,5-6% годовых.
— Я полагаю, что законодательство пойдёт по пути ужесточения правил к проектированию, обеспечению инфраструктурой в соответствии со звездностью, озеленению и благоустройству территории таких объектов, — прогнозирует Екатерина Запорожченко. — Апарт-отели уже ждет тотальная «звездная» классификация, штраф за ее отсутствие может составить 2,5-4% от выручки за предыдущий год.
В целом рынок должен прийти к централизованной передаче всеми собственниками номеров конкретному отельному оператору или управляющей компании, считают эксперты. Тогда апарт-отели будут в полной мере конкурировать с традиционными гостиницами.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
