ПоделитьсяНовый для Петербурга застройщик сумел удивить не только своих дольщиков. Разница в проектной и фактической площадях смутила признанных авторитетов: «Мы такого не встречали».
Топовый, по версии деловой прессы, российский застройщик вышел на неизведанный для себя рынок три года назад. К концу 2018-го северо-западная дочка Финансово-строительной корпорации «Лидер» сдала в регионе третий комплекс. Каждый дольщик условиями своего договора предупрежден, что стоимость квартиры не окончательна: если итоговая площадь окажется больше, нужно доплатить, если меньше – компания вернет часть денег. Практика повсеместная и возражений у сторон не вызывает, так как речь обычно идет о разнице в 1 – 2 метра. Необходимость за две недели найти 700 тысяч, чтобы заплатить, по сути, за лишнюю комнату, явление редкое, а для Петербурга – уникальное.
Первую очередь ЖК «UP-Комендантский» ФСК «Лидер Северо-Запад» ввела в престижном Приморском районе с полугодовой задержкой, в декабре 2018-го. По проекту общая жилая площадь 24-этажного дома обозначена в 19 696 кв. м. По факту получилось 20 418 кв. м, то есть на 722 кв. м больше. Доплата рассчитывается индивидуально, исходя из стоимости квадратного метра, указанного в договоре. Если брать за основу цену на старте продаж, примерно 80 000 тысяч за квадратный метр, то дополнительная прибыль застройщика выйдет на уровне 60 миллионов рублей.
Наибольший прирост, согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, произошел у покупателей жилья в третьем корпусе, который состоит преимущественно из «трешек». Здесь площадь увеличилась на 200 с лишним «квадратов», если разделить на 46 квартир, то получится по 6 дополнительных метров на дольщика. Но на деле вышло не столь равномерно: один из рекордов принадлежит будущему владельцу 66-метровой трехкомнатной, которому предстоит заплатить больше 700 тысяч рублей за плюс 8,26 кв. м.
На поиск денег и доплату договор отводит 15 рабочих дней в момента уведомления по почте, только после полного расчета подписывается акт приема-передачи квартиры. Промедление дает застройщику право расторгнуть соглашение без суда. Закон также предусматривает мирный расход, когда каждый остается при своем, при условии, что увеличение площади квартиры превышает 5%. Такой вариант может устроить только крайне принципиального дольщика, который пару-тройку лет обводил в кружочек дни в календаре. Чаще всего клиент преодолевает неприязнь и находит нужную сумму.
В случае с «UP-Комендантский» сошлись две финансовых претензии: неустойка за задержку и доплата за метры. Застройщик избирателен в готовности к компромиссу. «Если увеличение (площади) более 5%, тогда ФСК «Лидер Северо-Запад» готова рассматривать вариант взаимозачета неустойки и доплаты, но не более 70% от того, что должен заплатить застройщик. На остальных правило не распространяется. У нас двушки подросли на 2 метра, что людям тоже неприятно, потому что это не просто 80 тысяч с метра, а еще надо заплатить за обмеры, и сумма получается около 200 тысяч», – рассказал «Фонтанке» один из дольщиков.
«UP-Комендантский» – не единственный проект ФСК «Лидер Северо-Запад», чьи дольщики получили больше, чем хотели. Сданный в конце прошлого августа UP-квартал «Московский» «раздобрел» на 1127 метров дополнительной жилой площади (4,7%).
Дольщики «Комендантского» и «Московского» запросили помощи у Роспотребнадзора, Федеральной антимонопольной службы и Госстройнадзора. В своих обращениях они указали, что рост площади стал для них сюрпризом, а незапланированные и ощутимые доплаты поставили в затруднительное положение. Но в ответных письмах ведомства сослались на то, что договорные отношения застройщика и дольщиков в их компетенцию не входят.
В ФСК «Лидер Северо-Запад» «Фонтанку» уверили, что серьезные расхождения площадей происходят нечасто, и объяснили такие случаи сложностью процесса строительства домов по монолитной технологии. Главный аргумент для дольщиков – все изменения согласованы с Госстройнадзором, разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждает их законность.
Подобные истории на петербургском рынке новостроек действительно встречаются редко. «Фонтанке» удалось найти только одного застройщика, который строит больше, чем планировал, – LEGENDA Intelligent Development. Например, комплекс на улице Оптиков прирос 1288 кв. м жилой площади (4,1%), на Яхтенной улице общий объем жилья увеличился на 1285 «квадратов», а на Комендантском проспекте – почти на полторы тысячи кв. метров.
Назвали ситуацию нетипичной и опытные игроки строительного рынка. «В зависимости от технологии строительства между проектной и фактической площадью возможны незначительные расхождения — это обычная строительная практика. Однако большинство из них находятся в пределах нормы – 1 кв. м. В случае если расхождение превышает норму в ту или другую сторону, по действующему законодательству одна из сторон должна компенсировать разницу по цене кв. м, указанной в договоре», – рассказал «Фонтанке» представитель группы компаний «Лидер Групп» Данила Селиверстов.
По его словам, у «Лидер Групп» глобальных колебаний площади в практике не было, а те незначительные отклонения, которые возможны, трактуются компанией в пользу покупателя. «Если квартира увеличилась на 8 метров — это, по большому счету, еще одна маленькая комната, существенное расхождение», – говорит Селиверстов.
В строительной компании ЛСР разросшаяся квартира также вызвала удивление. По словам пресс-службы «Группы ЛСР», колебания в пределах квадратного метра — ситуация распространенная. «Есть примеры на рынке, если площадь квартиры меньше или больше на метр, то ни застройщик, ни покупатель за такую погрешность не платят. Если больше — стоит смотреть на конкретные условия, которые прописаны в договоре долевого участия. Каждый подобный случай индивидуален», – пояснили в компании.
«Абсолютно нетипичная история. Есть методика расчета ПИБа, когда делается кадастровый учет, проходит проверка. И ГАСН очень трепетно относится к тому, чтобы цифра, которую указали при кадастрировании всего дома, сходилась с той, которая значится в разрешении на строительство», – прокомментировал гендиректор компании «Балтийская коммерция» Иван Архипов. Он подтвердил общее для опрошенных игроков рынка мнение, что отклонения по метражу в готовой квартире возможны, но речь идет о долях процента.
«По Петербургу в целом практика сводится к законности условий договора о доплате в случае увеличения площади квартиры, в том числе, более чем на 5%. Встречаются отдельные решения, в которых суд встает на сторону дольщика, однако Санкт-Петербургский городской суд, как правило, исходит из права сторон предусмотреть такое условие в ДДУ», – говорит адвокат петербургской коллегии адвокатов Pen&Paper Роман Пархоменко.
В 2015 году компания «КВС-Кронштадт» попыталась оспорить административное наказание, наложенное Роспотребнадзором по итогам прокурорской проверки. Ведомство сочло нарушением обязательство дольщика доплатить за «лишние» метры в квартире. Арбитраж в двух инстанциях отказал застройщику, посчитав, что покупатель, в отличие от компании, не может влиять на ход и качество работ, однако имеет право получить квартиру того размера, который был оговорен.
«Судебная практика по оспариванию требований застройщиков о доплатах за «лишние» метры в основном складывается не в пользу граждан. Суды признают за застройщиками право на получение таких доплат, если это предусмотрено в ДДУ», – говорит юрист «Правовед.ru» Сергей Мельников. По его словам, дело ООО «КВС-Кронштадт» против Роспотребнадзора в целом ситуацию не поменяло.
«Кроме того, даже Конституционный суд РФ не нашел нарушений в норме Закона 214-ФЗ, предусматривающей возможность изменения цены договора после его заключения. При этом следует отметить, что с 1 января 2017 года в ФЗ-214 появился критерий допустимого изменения площади квартиры, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади. То есть теперь по требованию застройщика дольщик не обязан доплачивать более 5%. Если же денег на доплату нет, то закон дает дольщику право расторгнуть договор. Правда, новые изменения в законе распространяются только на новые договоры», – поясняет эксперт.
«Застройщики требуют от дольщиков одномоментной доплаты за дополнительные метры независимо от ее размера и отказываются передавать квартиры до момента внесения доплаты, угрожают расторгнуть договор. По сути, единственный вариант не оплачивать лишние метры – это расторгать договор, если превышение площади, например, более 5% (если меньший процент не указан в договоре). Однако понятно, что это не вариант для людей, которые несколько лет ждали квартиру и которым необходимо ее получить как можно скорее», – комментирует гендиректор «Петербургского дольщика» Павел Папуниди.
«Верховный суд РФ прямо указывает, что невнесение оплаты за дополнительные метры не является основанием для не передачи квартиры или расторжения договора, застройщик все равно должен передать квартиру, а уже потом требовать взыскание задолженности в отдельной процедуре», – говорит юрист. Однако никак, кроме как через суд, обязать компанию передать квартиру в таком случае дольщик не может. Но судебные разбирательства, подчеркивает он, фактически дадут лишь отсрочку платежа, который все равно придется вносить.
Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»
